본문 바로가기
카테고리 없음

전세사기 방지하는 법, 전세가 안 좋은 이유

by 복다람 2023. 6. 20.

전세사기 방지하는 법

전세계약을 하기로 마음먹었다면 부동산의 이력서라 불리는 등기를 자세히 뜯어보아야 합니다. 

 

등기부등본을구에 근저당이 있는지 있다면 얼마나 있는지 확인해야 합니다. 가장 핵심적인 체크 사항에 대해서 알려드리겠습니다. 만약 근저당 채권 최고액과 내 전세보증금을 합친 금액이 매매가의 70%보다 크다면 깡통 전세의 위험성을 갖고 있다고 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 마음 편하게 계약하지 않는 편이 좋습니다. 반대로 을구에 근저당 채권 최고액이 없다면 내 전세 보증금 금액이 매매가의 70%보다 큰지를 확인해 봐야 합니다. 이보다 큰 경우에는 깡통전세에 위험성이 있기 때문에 계약하지 않는 것이 좋습니다.


깡통 전세 계산을 하려면 내가 들어갈 집에 매매가를 알아내야 합니다. 주택의 매매 시세를 조사하는 방법은 세 가지가 있습니다. 중개사에게 물어보는 방법 다른 부동산 중개사에 물어보는 방법, 마지막으로 부동산 사이트를 활용하는 방법이 있습니다.  중개사는 KB시세가 있다면 이것을 기준으로 알려줄 것입니다. 우리는 요청을 통해 얻은 결과를 종합적으로 활용해서 시세를 파악하셔야 객관적으로 판단할 수 있습니다. 시세 파악은 내가 들어갈 집에 매매가를 확인해 보는 방법과 주변 집들의 매매가를 조사해서 어떨지 예상해 볼 수 있습니다. 주변 집들의 매매가를 파악할 때는 건물의 연식과 전용 평수 등 비슷한 건물의 매매가를 조사해 보면 됩니다. 이 집의 매매가가 어느 정도 될지 부동산에 물어보고 자료가 없다고 한다면 근처 비슷한 곳이나 다른 호실들의 최근 실거래 기록을 알려달라고 요청하시면 됩니다. 

 

매매가를 이 공식에 대입해서 계산을 해보고 깡통전세 위험성 여부를 판단하시길 바랍니다. 
마찬가지로 시세를 조사하는 방법은 우리 집뿐만 아니라 주변에 있는 집들의 시세도 함께 파악한다고 중점을 두고 조사하면 됩니다. 방법은 위와 동일하게 조사하시면 됩니다. 

등기부등본을구에 근저당체크와 시세가 적절한지 판단하셨다면 그다음엔 갑구의 신탁등기가 있는지를 확인해 보셔야 합니다. 신탁등기가 있고 중개사나 집주인이 전세계약에는 전혀 문제가 없다고 말한다면 신탁 원부를 확인해 보아야 합니다. 신탁 원부는 신탁에 대한 상세한 내역이 담겨 있는 서류입니다. 부동산 임대 권한이 누구에게 있는지 부동산을 담보로 한 대출의 내역이 어떤지 계약해도 안전한지 파악해 볼 수 있습니다. 신탁 원부는 인터넷 신탁업무 발급이라고 검색을 통해 나오는 사이트에서 발급할 수 있습니다. 

위험한 집의 특징은 근저당이 많다던지 시세가 명확하지 않다던지 그런 사기 피해가 발생할 만한 요소를 갖고 있는 집을 말합니다 등기부등본을구에 근저당이 있는지 있다면 얼마나 있는지 확인하고 등기부등본 갑구의 신탁등기가 있는지 확인하시면 됩니다. 계약 전에 한번 그리고 잔금을 하기 직전에 한 번 더 등기부등본을 확인해야 합니다. 계약 시점부터 잔금을 입금하는 시점 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 수가 있습니다. 이를 방지하기 위해서 잔금 납부 직전에도 한 번 더 등기부등본을 확인해 줄 필요가 있습니다. 중개사가 따로 체크해 주는 게 일반적이지만 미리 알고 있어야 하는 부분이니 기억해 두셔야 합니다. 

 

전세가 안 좋은 이유 

전세가 과연 임차인을 위한 제도일지 생각해 보셔야 합니다. 본인의 이익을 위해 돌아가는 세상의 구조 속에서 임대인이 임차인에게 유리한 전세를 계속 유지하는 것은 이상하다고 느끼셔야 합니다. 

 

임차인은 임대인에게 무이자로 전세금 대출을 해주는 것입니다. 이 무이자 대출로 임대인은 투자를 통해서 더 큰 이득을 취할 수 있는 것입니다. 이 부분에 대해서는 임대인을 욕하시면 안 됩니다. 임대인은 인플레이션으로 인한 자산 가치 상승에 베팅을 했기 때문에 하락의 위험을 감수한 것입니다. 상승기의 이득도 하락기의 손해도 모두 짊어지는 것이기 때문에 투기꾼으로 몰아가는 것은 옳지 않습니다. 문제는 전세사기입니다. 

 

잔세사기가 발생했을 때, 임차인이 돈을 돌려받기 힘든 이유도 여기 있습니다. 임차인은 보증 없이 돈을 빌려준 것이니 전세사기가 발생하면 하염없이 기다리거나 소송과 경매를 통해 해결해야 합니다. 

 

전세금을 최소화하는 것이 임차인의 생존 방법입니다. 정부에서 지원하는 대출 상품이나 혜택을 꼭 이용해야 손해도 안 보고 그나마 안전한 방법일 것입니다. 

 

 

결국 인플레이션을 정확히 이해하는 임차인이라면 생존전략을 바꾸셨으리라 생각합니다. 

하루빨리 부동산 공부를 시작하시길 바랍니다.